Patrimoine

Mutations d'immeubles

Comment justifier de sa qualité de « primo-accédant de sa résidence principale » pour échapper à la hausse des droits de mutation à titre onéreux ?

La loi de finances pour 2025 a introduit un dispositif dérogatoire autorisant les conseils départementaux à rehausser le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement prévu à l'article 1594 D du CGI au-delà de 4,5 % et dans la limite de 5 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028 (loi 2025-127 du 14 février 2025, art. 116, II.A).

Toutefois, afin de préserver l’accession à la propriété, cette faculté ne s’applique pas aux primo-accédants, c’est-à-dire aux acquéreurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale les 2 dernières années précédant la signature de l’acte d’acquisition lorsque le bien acquis est destiné à un usage de résidence principale.

Actuellement, les notaires n’ont pas accès aux justificatifs fiscaux permettant de vérifier l’éligibilité des acheteurs et doivent se contenter alors d’une déclaration sur l’honneur.

Interrogée sur le point de savoir si le primo-accédant devrait justifier sa situation en fournissant entre autres les avis d’impositions, attestation d’hébergement ou quittance de loyer ou être soumis aux mêmes conditions de justificatif que les personnes souhaitant accéder au prêt à taux zéro (PTZ), ce qui semble au premier abord cohérent dans la mesure où le PTZ repose sur la définition du primo-accédant (absence de propriété d’une résidence principale), la ministre auprès du ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, a répondu par la négative.

Tout d’abord, si le bénéfice d’un PTZ pour l’acquisition d’une résidence principale est une condition suffisante pour la non-application de la hausse temporaire de DMTO, il n’est pas une condition nécessaire, la non-application de la hausse temporaire des DMTO n’étant pas conditionnée à un niveau de ressources comme pour le PTZ.

Enfin, dans un souci de démarches simplifiées et afin d’éviter un rallongement des délais pour la préparation de l’acte de vente ou pour son enregistrement, le législateur n’a pas entendu créer de contrôle a priori, de sorte que la non-application de la hausse des DMTO découle de la déclaration faite par l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique de vente. Toutefois, les services de contrôle de la DGFIP peuvent être amenés à vérifier a posteriori la véracité de la déclaration faite devant notaire s’agissant de la qualité de primo-accédant. En présence d’une fausse déclaration, l’acquéreur sera dès lors tenu de verser les droits éludés majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727 du CGI et, le cas échéant, des sanctions prévues par ce même code.

Rép. Daubié n° 6125, JO 7 juillet 2026, AN quest. p. 6264