Fiscal,Patrimoine

Plus-values des partiucliers

Abattement exceptionnel et exonération des plus-values immobilières en faveur du logement intermédiaire : quelles sont les communes visées ?

Les communes mentionnées aux articles 150 U, II.7°.al 4 et 150 VE, I.A.1° du CGI s’entendent de celles classées dans les zones A bis, A et B1.

Rappel des dispositifs en faveur du logement applicables aux biens situés dans certaines communes

Sont exonérées de toute imposition les plus-values de cessions de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits portant sur ces biens réalisées par les particuliers jusqu’au 31 décembre 2025 au profit d’un organisme en charge du logement social, d’un organisme de foncier solidaire ou de tout autre opérateur privé (CGI art. 150 U, II.7°).

Cette exonération est subordonnée à l’engagement du cessionnaire de construire ou de réhabiliter complètement et d’achever des bâtiments d'habitation collectifs, dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, affectés à des logements sociaux (c. constr. et hab. art. L. 831-1, 3°, 5° et 6°) ou à des logements faisant l’objet d’un bail réel et solidaire (c. constr. et hab. art. L. 255-1). Par ailleurs, depuis le 1^er janvier 2024, l’exonération est étendue à l’engagement du cessionnaire de construire, réhabiliter et achever des bâtiments affectés à des logements intermédiaires répondant aux conditions de loyer du dispositif « Loc’avantages » dans les zones de déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (loi 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 9). L'exonération est alors calculée au prorata de la surface habitable que le cessionnaire s'est engagé à affecter à des logements éligibles par rapport à la surface totale des constructions du programme immobilier.

À défaut d’être totale, la fraction imposable peut bénéficier d’un abattement exceptionnel applicable aux plus-values de cessions réalisées au plus tard le 31 décembre de la 2^e année qui suit la promesse de vente signée et ayant acquis date certaine du 1^er janvier 2024 au 31 décembre 2025 portant sur des terrains à bâtir ou des immeubles bâtis situés pour tout ou partie de leur surface dans des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (CGI art. 150 VE, I.A.1°).

Liste des communes caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements

L’arrêté du 5 juin 2025 précise que les communes mentionnées dans le cadre des dispositifs ci-dessus s’entendent de celles classées dans les zones A bis, A et B1 telles qu’elles sont définies par l’arrêté prévu à l’article D. 304-1, al. 1 du code de la construction et de l’habitation (CGI, ann. IV art. 17 D bis). Toutefois, conformément à l’article 150 VE, VI du CGI, l’abattement exceptionnel ne s'applique pas aux cessions de terrains, de biens ou de droits situés en Corse (loi 2025-127 du 14 février 2025, art. 86).

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF Web 2024-2, §§ 477 et 710

Arrêté du 5 juin 2025, JO du 7