Patrimoine

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Un antidote à l’impôt sur la fortune immobilière : la donation d’usufruit temporaire

La donation d’usufruit temporaire conserve, vis-à-vis du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI), les vertus défiscalisantes qui étaient les siennes sous l’empire de l'ISF.

En principe, la charge de l’IFI relative aux biens dont la propriété est démembrée repose sur l’usufruitier (CGI art. 968). De sorte que, en transmettant à un proche l’usufruit d’un bien immobilier pendant un nombre d’années donné, son propriétaire se décharge du même coup du poids de l’IFI durant la période correspondante.

Un double avantage fiscal

Dans une optique d’optimisation successorale, les parents sont souvent conduits à procéder à des donations en nue-propriété se réservant l’usufruit leur vie durant. La donation d’usufruit temporaire permet de conserver la nue-propriété du bien et de ne céder l’usufruit que pour une période déterminée (5 ans, 8 ans, …).

Fréquente entre parents et enfants, cette donation présente un véritable intérêt fiscal lorsque le donataire échappe à l’IFI : la valeur du bien retirée du patrimoine du donateur est prise en compte uniquement au niveau du patrimoine de l’enfant usufruitier (ce qui suppose que le bénéficiaire de la transmission constitue, au regard de l’IFI, un foyer fiscal distinct de celui du donateur, c’est le cas pour les enfants âgés d’au moins 18 ans).

Pareillement, la donation d’usufruit temporaire va déplacer l’imposition des revenus générés par le bien objet de la donation entre les mains du donataire qui pourra être imposé dans une tranche moins élevée que le donateur. Pour le donateur, cette forme d’aide se révèle plus intéressante que le versement d’une pension prélevée sur des revenus ayant déjà supporté l’IR et qui n’ouvre droit qu’à une déduction plafonnée à 5 795 € pour l’IR 2017.

Conjurer le reproche d’abus de droit

Comme toute opération génératrice d’économies d’impôts, l’administration fiscale se réserve le droit de mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit si la donation s’avère fictive ou a pour but exclusif d’éluder ou d'atténuer l'impôt (LPF art. L. 64).

Il apparaît qu’une donation d’usufruit temporaire ne pourrait se voir reprocher une fictivité que si le prétendu droit d’usufruit ne trouvait pas matière à s’exercer ou bien si le prétendu bénéficiaire de la transmission se voyait dans l’impossibilité concrète de l’exercer. En pratique, un tel risque sera écarté si la donation temporaire d’usufruit porte sur des biens productifs de revenus dont le donataire a vocation à bénéficier effectivement et sans réserve (un bien locatif ou, par exemple, des parts de SCPI).

Par ailleurs, le souhait de fournir un revenu régulier à une personne disposant de ressources insuffisantes pour vivre (par exemple, un enfant étudiant poursuivant un cursus universitaire particulièrement long, un proche privé d’emploi ou supportant de lourdes charges de famille. . .) constitue évidemment un élément propre à légitimer le recours à la donation d’usufruit temporaire et à ruiner du même coup l’argument selon lequel il serait exclusivement motivé par des considérations fiscales. Afin d’éviter l’abus de droit, il est recommandé de suivre les dispositions de la doctrine fiscale relative aux donations d’usufruit temporaire au profit des personnes morales (BOFiP-PAT-ISF-30-20-20-§ 200-08/12/2014).

Coût de l’opération

Pour le calcul des droits de donation, les usufruits temporaires sont évalués à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans (CGI art. 669, II). C’est ainsi qu’un usufruit d’une durée de 10 ans portant sur un logement d’une valeur de 300 000 € sera évalué à 69 000 €. Cette règle ne doit toutefois pas avoir pour effet de donner à l’usufruit une valeur supérieure à la valeur de l’usufruit viager (BOFiP-ENR-DMTG-10-40-10-50-§ 70-23/12/2013).

Si la donation d’usufruit temporaire est consentie pour un montant inférieur à celui de l’abattement en ligne directe (100 000 €), il n’y aura pas de droits de donation à régler, sous réserve qu’aucune donation de moins de 15 ans n’ait été consentie antérieurement.