Patrimoine

IFI

Le propriétaire des murs d’une boutique donnée en location vient de faire donation de la nue-propriété de ce bien en indivision à ses deux enfants. Confirmez-vous qu’il pourra, dans sa prochaine déclaration d’IFI 2019, retenir une valeur moindre que dans celle de 2018 ?

Sauf cas particuliers, les biens dont la propriété est démembrée sont imposables pour leur valeur en plein propriété au nom de l’usufruitier (CGI art. 968). Selon la jurisprudence, aucun abattement ne peut être appliqué sur la valeur du bien au titre du démembrement de propriété. En revanche, il est admis qu’un tel abattement puisse être appliqué par l’usufruitier au titre d’une circonstance autre que le démembrement de propriété dès lors qu’elle affecte la valeur vénale du bien.

Ainsi, lorsque le bien détenu en usufruit constitue la résidence principale du contribuable, celui-ci est en droit d’appliquer l’abattement de 30 % prévu par l’article 973 du CGI sur sa valeur vénale en pleine propriété. De même, si le bien détenu en usufruit est donnée en location, l’usufruitier est en droit d’appliquer à sa valeur en pleine propriété un abattement destiné à tenir compte de la situation juridique du bien. Enfin, la Cour de cassation a estimé qu’une décote sur la valeur vénale du bien pouvait être appliquée par l’usufruitier du fait de l’existence d’une indivision sur la nue-propriété, quelle soit successorale, conjugale ou autre (cass. com. 22 février 2000, n°97-17821).

À la question de savoir s'il est possible de cumuler deux décotes ou plus, la cour de cassation répond par l'affirmative en admettant l'application sur un même immeuble d'une double décote successive pour occupation et pour indivision, en l'espèce 36 % [20 % + (20 % x 80)] (cass. com. 16 février 2016, n° 14-23301).