Fiscal

BIC-IS

Illustration du caractère habituel et spéculatif d'opérations d'achat-revente d'immeubles

Pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles ont le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (CGI art. 35, I). La condition d'habitude à laquelle est subordonnée l'application de cette règle s'apprécie, en principe, en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence.

En l'espèce, un contribuable avait procédé à 3 acquisitions de biens immobiliers dans la même ville à partir du 11 décembre 2007. Après la division en lots de l'un des biens acquis, il avait procédé à 4 ventes en 2009 et à 3 autres en 2010. La cour administrative d'appel en déduit que le contribuable s'était livré, en 2009 et 2010, de manière habituelle à des opérations immobilières relevant d'une activité de marchands de biens.

De plus, les biens avaient été cédés dans un délai de 3 à 18 mois après leur acquisition. Certains biens, acquis alors qu'ils étaient occupés par des locataires, avaient été revendus après leurs départs, sans que le contribuable ait soit recherché de nouveaux locataires, alors que le but des acquisitions était l'investissement locatif, soit effectué des travaux de rénovation permettant une meilleure offre de location.

Dans ces conditions, le contribuable devait être regardé comme ayant eu, dès la première acquisition immobilière du 11 décembre 2007, une intention spéculative.

Les circonstances invoquées par le contribuable tirées de l'existence de deux prêts pour financer des acquisitions, de difficultés financières après les acquisitions et de litiges entre coindivisaires d'un bien n'ont pas été retenues par le juge de l'impôt.

L'administration était donc fondée à faire application des dispositions de l'article 35 du CGI et à imposer, à ce titre, les revenus en BIC au titre des années 2009 et 2010.

CAA Nantes 4 octobre 2018, n° 17NT01022